안녕하세요. 가로주택정비사업을 진행하는 조합원이나 관계자분들이라면 가장 신경 쓰이는 부분 중 하나가 바로 '세금'과 '부담금'일 것입니다.
"가로주택정비사업은 규모가 작으니 개발부담금이 없지 않나요?"라고 묻는 분들이 의외로 많습니다. 혹은 '재건축 초과이익환수제'와 혼동하여 안심하고 계신 경우도 있는데요.
결론부터 말씀드리면 방심하다가 큰 코 다칠 수 있습니다. 오늘은 부천 역곡대림아파트의 실제 용역 사례를 통해 가로주택정비사업의 개발부담금 부과 여부와 합법적으로 비용을 인정받아 부담금을 줄이는 방법을 핵심만 요약해 드립니다.
1. 가로주택정비사업, 개발부담금 부과 대상인가?
많은 분들이 오해하고 계신 부분이 있습니다. 바로 가로주택정비사업이 개발부담금 부과 대상이 아니라고 생각하는 것입니다.
하지만 법적으로 따져보면 이야기는 다릅니다.
- 팩트: 가로주택정비사업은 개발부담금 부과 대상 개발사업이 맞습니다.
- 이유: 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따라 사업시행계획인가를 받으면, 이는 곧 「주택법」에 따른 사업계획 승인을 받은 것으로 간주하기 때문입니다.
즉, [주택건설사업]으로 분류되어 개발이익 환수에 관한 법률의 적용을 받게 됩니다. 주택 건설 자체가 지가 상승의 요인이 되기 때문에 개발이익의 일부를 환수하는 것이 원칙입니다.
※ 단, '재건축 초과이익환수제'에 따른 재건축부담금 대상은 아닙니다. 이 두 가지를 혼동하시면 안 됩니다.
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2. 개발비용 산정의 핵심: 인정되는 공사비 vs 안 되는 공사비
개발부담금을 줄이기 위해서는 '개발비용'을 최대한 많이, 그리고 정확하게 인정받는 것이 중요합니다. 개발이익(지가 상승분)보다 투입된 개발비용이 많으면 부담금이 부과되지 않기 때문입니다.
✅ 주요 개발비용 인정 항목
- 순공사비 (토공사, 구조물공사 등)
- 조사비, 설계비, 일반관리비
- 기부채납액, 각종 부담금
- 보상비, 양도소득세 등
❌ 아파트 공사 시 개발비용 불인정 항목 (주의!)
가장 중요한 포인트입니다. 아파트 단지 내에 설치하는 아래 항목들은 순공사비로 인정받지 못하는 경우가 많습니다.
- 단지 내 전기, 도로, 상하수도 시설
- 조경, 담장, 주차장
- 포장공사 및 배수공사
즉, 토공사와 구조물공사 위주로만 순공사비가 인정되므로, 이를 정확히 산출하는 것이 전문성입니다.
3. 실제 사례 분석: 부천 역곡대림아파트가 '0원'이 된 이유
이번에 진행한 부천 역곡대림아파트 현장은 가로주택정비사업임에도 불구하고 개발부담금이 부과되지 않았습니다. 그 이유는 무엇일까요?
- 높은 공사 난이도: 일반적인 현장과 달리 토공사와 구조물 공사량이 많아 순공사비가 높게 책정되었습니다.
- 각종 부담금 및 보상금: 가로주택사업 특성상 발생하는 다양한 보상금과 부담금 항목을 빠짐없이 비용으로 산입했습니다.
- 결과: [개발비용 총액] > [지가 상승분]
결국, 개발비용이 개발사업을 통한 지가 상승분보다 많았기 때문에 개발부담금은 0원으로 산정되었습니다. 가로주택정비사업은 순공사비 인정 비율이 낮은 편이지만, 전문가를 통해 꼼꼼하게 비용을 증빙하면 충분히 절세가 가능함을 보여준 사례입니다.
마무리하며
가로주택정비사업은 분명 개발부담금 부과 대상입니다. 하지만 "부과 대상"이라는 말이 곧 "무조건 돈을 낸다"는 뜻은 아닙니다.
현장의 특수성을 파악하고, 인정받을 수 있는 모든 비용을 찾아내어 산정한다면 세금을 획기적으로 줄이거나 면제받을 수 있습니다.
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