이번 포스팅은 이전 포스팅에 이어 개발부담금 연접사업 및 비수도권 한시적 면적 완화 특례 환원에 대해 알아보겠습니다.
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☞개발부담금 부과 대상 개발사업 8대 유형 및 용도지역별 법정 기준 면적
개발부담금 부과 대상 개발사업 8대 유형 및 용도지역별 법정 기준 면적
이번 포스팅은 이전 포스팅에 이어 개발부담금 부과 대상 개발사업 8대 유형 및 용도지역별 법정 기준 면적에 대해 알아보겠습니다. 이전 포스팅은 여기서 볼 수 있습니다. ☞ 개발부담금 부과
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두 개 이상의 용도지역에 걸친 토지의 면적 환산 방식과 편법 분할을 차단하는 '연접사업'규정에 대해 알아보겠습니다.
그리고, 2025년도부터 비수도권 임시특례가 전면 환원됨에 따라 면적 합산 및 변경인가 과정에서 발생할 수 있는 리스크를 살펴보겠습니다.
2개 이상 용도지역 교차 토지의 면적 환산 공식
하나의 개발사업 대상 토지가 2개 이상의 용도지역에 걸쳐 있을 때는 면적 기준을 단순히 더하는 방식이 통용되지 않습니다. 이때는 법정 면적 환산 공식을 적용하여 부과 대상 여부를 판단해야 합니다.
사업별 규모는 아래와 같습니다.
① 특별시‧광역시 또는 특별자치시의 지역 중 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업은 제외)의 경우 660㎡이상
② 위 ①외의 도시지역인 지역에서 시행하는 사업(③의 사업은 제외)의 경우 990㎡이상
③ 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역의 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 그 토지에 대하여 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상
④ 도시지역 외의 지역에서 시행하는 사업의 경우 1,650㎡이상
여기서 면적기준 특례는 아래와 같습니다.
개발사업이 위 ①에서 ④의 지역 중 둘 이상의 지역에 걸쳐 시행되는 경우에는 부과 대상이 되는 토지면적을 다음의 기준에 의하여 산정합니다.
① 위①의 지역의 1㎡는 ②의 지역의 1.5㎡, ③ 및 ④지역의 2.5㎡에 해당하는 것으로 봅니다.
② 위②의 지역의 1㎡는 ③및 ④의 지역의 5/3㎡에 해당하는 것으로 봅니다.
그러므로 두 지역 각각의 기준 면적을 넘지 않았다고 단정하지 말고, 면적기준 특례(환산 배율)를 적용하여 최종 부과 대상 여부를 확인해야 합니다.
연접사업 규정
동일한 토지를 여러 개로 쪼개서 기준 면적 미만으로 허가를 받아도 '연접사업'규정에 의해 개발부담금 부과 대상이 될 수 있습니다.
동일인이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 끝난 후 5년 이내에 새로운 인가 등을 받아 사실상 분할하여 사업을 시행하면 선행 사업 면적과 후행 사업 면적을 모두 합산하여 하나의 개발사업이 시행된 것으로 간주합니다.
여기서 동일인이란 배우자 및 직계존비속을 포함합니다.
비수도권 한시적 면적 완화 임시특례 환원
지방 부동산 경기 침체 극복 및 지역 소멸 대응을 목적으로 비수도권 지역에 한해 임시특례가 도입되어 한시적으로 시행된 바 있습니다. 2023년 9월1일부터 2024년 12월31일 인가 기준까지 부과면적이 크게 완화되었습니다.
당시 특별시 및 광역시 도시지역은 1,000㎡ 이상으로 일반 시 ·군 도시지역은 1,500㎡ 이상으로 기준이 상향되었습니다. 비도시지역 및 개발제한구역 역시 2,500㎡ 이상으로 일시적으로 기준이 상향되었습니다.
그러나 이 한시적 임시특례는 2024년 12월31일부로 완전히 종료되었습니다.
특례 환원 이후 변경인가 및 연접사업 진행 시 유의사항
특례기간 종료 후 변경인가를 진행하거나 새로운 연접사업을 인가받는 경우 지자체 실무에서 상당한 혼선이 발생하고 있습니다.
토지 면적의 변경이 없거나 축소되는 변경인가를 받는 경우 완화되었던 임시특례 기준이 계속 유지됩니다.
하지만 특례기간에 인가받았던 사업이더라도 특례기간 종료 후 면적이 조금이라도 증가하는 변경인가를 받는 경우에는 더 이상 특례를 적용받지 못합니다. 일반 기준이 적용되어 즉시 부과 대상으로 편입될 수 있습니다.
또한 특례기간 중 인가받은 선행사업이 있고 2025년 이후 동일인이 새로운 후행 연접사업을 인가받는다면 연접 여부 및 합산 면적 판단에는 환원된 일반 기준을 적용합니다.
[ 개발부담금의 정석 · 가온행정사사무소 ]
개발부담금 절세 전문 정인욱 수석연구원
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