경기도 부천시 오정구 원종동 가로주택정비사업 개발부담금 산정

이번 현장은 경기도 부천시 오정구 원정동에 위치한 가로주택정비사업 용지입니다.
 

개발부담금을 부과하는 대상 사업은 크게 8가지입니다. 우리나라는 열거주의를 채택하고 있습니다.
아래의 8가지에 항목에 해당하지 않으면 개발부담금 부과 대상 사업이 아닙니다.
 
· 개발부담금 부과 대상 사업
  ① 주택단지 조상사업을 포함한 택지개발사업
       - 주택법에 따른 대지조성사업
       - 주택법에 따른 주택건설사업
       - 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업
 
  ② 산업단지개발사업
       - 국가산업단지개발사업
       - 일반산업단지개발사업
       - 도시첨단산업단지개발사업
       - 농공단지개발사업
       - 협동화사업단지조상사업
 
  ③ 관광단지조상사업
       - 관광지조성사업
       - 관광단지조성사업
       - 유원지 설치사업
       - 공원사업
       - 굴착사업
       - 온천개발사업
 
  ④ 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업
       - 경제자유구역개발사업
       - 도시개발사업
       - 도시 및 주거 정비사업
       - 국제자유도시개발사업
       - 기타 사업
 
  ⑤ 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
      - 자동차 및 건설기계 운전학원 설치사업
      - 여객자동차터미널사업
      - 유통업무설비 설치사업
      -  물류단지개발사업
 
  ⑥ 체육시설부지조성사업
      - 경륜장 설치사업
      - 경정장 설치사업
      - 골프장 건설사업
      - 체육시설을 위한 부지조성사업
 
  ⑦ 지목변경이 수반되는 사업
      - 사실상 또는 공부상의 지목변경이 수반되는 사업을 위한 용지조성사업
 
   ⑧ 그 밖에 ① ~ ⑥의 사업과 유사한 사업
 
이렇게 8가지 입니다. 
 

 
위 항목에서
① 주택단지 조상사업을 포함한 택지개발사업의 딸린 항목을 보면
       - 주택법에 따른 대지조성사업
       - 주택법에 따른 주택건설사업
       - 택지개발촉진법에 따른 택지개발사업
 이렇게 3가지가 있습니다.
 
가로주택정비사업은 주택법에 따른 주택건설사업에 해당하므로 개발부담금 부과 대상 사업입니다. 
 
개발부담금 부과 대상 사업 중에 상당한 부분을 차지하는 항목은 ⑦ 지목변경이 수반되는 사업입니다. 
그래서 가로주택정비사업은 지목변경을 수반하지 않기 때문에 개발부담금 부과 대상 사업이 아닌 줄로 아는 분들도 계십니다.
그러나 가로주택정비사업은 주택법에 따른 주택건설사업이므로 개발부담금 부과 대상사업이 맞습니다.
 

개발부담금 관련 용어로, 개발허가일을 부과 개시시점이라 하고 사용승인일을 부과 종료시점이라 합니다.
그리고, 개발하지 않았을 때 자연적으로 상승하는 지가를 정상지가상승분이라 합니다.
또한, 건축공사를 제외한 토목 공사비, 부담금 납부금액, 제세공과금 등을 개발비용이라 합니다.
 
개발부담금은 개발행위로 인한 부과 개시시점에서 부과종료시점까지의 지가상승분에 대해 일정한 부담금을 부과하는 제도입니다. 
 
개발부담금 산정 식은 다음과 같습니다. 

개발부담금 = {부과종료시점지가 - (부과개시시점지가 + 정상지가상승분 + 개발비용)} × 25%입니다.

부과종료시점지가 및 부과개시시점지가는 개별공시지가와 거래가격 중 건축주가 유리하다고 판단하는 금액으로 신청할 수 있습니다.
 
위 산정 식에서 부과개시시점지가, 정상지가상승분은 이미 확정된 상태이고, 부과종료시짐지가와 개발비용은 확정되지 않은 상태입니다.
 
부과종료시점지가는 사용승인이 나고, 몇 달 후에 관할 시에서 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정합니다.
그리고, 개발비용은 건축주가 준비한 자료를 근거로 하여 개발비용을 인정해 줍니다. 
 
개발부담금은 부과종료시점지가가 낮을수록, 그리고 개발비용이 많을수록 작아지는 것을 알 수 있습니다. 
 

 
개발비용은 순공사비, 조사비, 설계비, 일반 관리비 등 토목 공사비 항목이 있고, 기부채납액, 부담금 납부액, 토지개량비, 제세공과금, 보상비 등이 있습니다.
 
토목 공사비는 토목도면을 참고하여 현장 점검을 통해 토목 공사 물량을 산출합니다.
그리고 개발비용 최고한도로 산출합니다. 개발비용 최고한도는 정부표준품셈과 단가, 엔지니어링 사업 대가 기준으로 합니다.
 
이번 경기도 부천시 오정구 원종동 가로주택정비사업 용지의 개발부담금 산출은 1차로 토목도면을 근거로 하여 개발비용을 산출한 후, 현장 점검을 통해 현장이 도면과 일치하는지 그리고, 도면에 없는 추가 공사 물량이 있는지를 찾아 공사비 항목의 개발비용을 산출합니다. 그리고 나머지 기부납액, 부담금 납부액, 제세공과금, 보상비 등을 추가하여 최종 개발비용을 산출했습니다.
 
우리 개발부담금의 정석·가온행정사사무소는 개발부담금 산정기관으로 개발부담금 절세를 위한 보고서 작성 및 개발비용산출명세서 작성 용역업체입니다.

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개발부담금의 정석
가온행정사사무소 정인욱 수석(연구원)
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